Trong một bài viết của Bạch Tuộc trên cộng đồng kinh doanh “Kinh Doanh AirBnB dành cho người bắt đầu”, tác giả nhận ra rằng công cụ AirDNA thuộc dạng một công cụ khó sử dụng cho người mới bắt đầu đang trong giai đoạn phân tích thị trường homestay/ airbnb.

PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG HOMESTAY/ AIRBNB THÔNG QUA “SỐ MÁ”

“Chị có 100tr nè, chị muốn đầu tư mà nghe thấy báo chí nói bão hòa” – Đúng, thị trường homestay/ AirBnB bão hòa nhưng tùy thuộc vào địa điểm kinh doanh. Bạn không thể nói khu vực du lịch mới nổi như Quy Nhơn hay Phú Yên trong giai đoạn không phải xôm tụ để đầu tư.

Báo chí và lời khuyên của những anh/ chị từng trải trong ngành homestay cũng chỉ là một phần trong quá trình phân tích thị trường homestay/ airbnb này.

“Numbers don’t lie”

Một trong những câu cửa miệng của nhà đầu tư kinh doanh. Thế nên, hãy đặt lý trí lên trên cảm tính để phân tích thị trường homestay/ airbnb một cách đúng đắn hơn.

AIRDNA LÀ GÌ? NGUỒN DỮ LIỆU PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG HOMESTAY/ AIRBnB LẤY TỪ ĐÂU?

AirDNA là một công ty phân tích dữ liệu toàn cầu, nổi trội là phân tích dữ liệu trong ngành Vacation rental business, cụ thể là phân tích trên AirBnB, VRBO và Homeaway.

Dữ liệu và báo cáo của công ty được lấy từ thông tin chính thống trên website của AirBnB và những trang website OTAs khác. Dữ liệu được thu thập từ hơn 4,000,000 AirBnB listing trên toàn cầu mỗi ngày, sau đó dữ liệu trên sẽ tạo ra một bản báo cáo tho và được cập nhật liên tục trên công cụ thông minh “Market Minder”. Nếu bạn muốn tìm hiểu thêm về phương pháp mà tác giả đề cập, web-scrapping

AirDNA là một trong những công ty hàng đầu về trí tuệ nhân tạo (AI) và khả năng học máy (ML). Cách thức phân tích thị trường homestay /airbnb của AirDNA được gói gọn trong bài viết này.

THÔNG SỐ PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG HOMESTAY / AIRBNB CƠ BẢN TRÊN AIRDNA

Dưới đây là những thông số cơ bản mà khi bạn truy cập vào website của AirDNA, bạn sẽ thấy những thông số như sau. Những thông số chi tiết liên quan đến từng bảng dữ liệu khác như bảng giá, mình sẽ giải thích tại mục bài viết “cách thức phân tích thị trường homestay/ airbnb”

• Occupancy rate: tỷ lệ lấp đầy = số ngày được đặt/ số ngày trong tháng
• Average daily rate: giá trung bình mỗi ngày = giá mỗi đêm + chi phí dọn dẹp của ngày được đặt trong cả năm
• Average revenue: tổng doanh thu trong một năm = tổng cộng giá mỗi đêm + tổng chi phí dọn dẹp kiếm được trong một năm (không bao gồm thuế, chi phí dịch vụ, phí khách cộng thêm)
• Active rental: Số lượng nhà/ căn hộ (listing) đang hoạt động
  • Entire home: Căn nhà/ Căn hộ
  • Private room: Phòng riêng
  • Shared room: phòng ở tập thể
• Rental Channel: Kênh thu thập dữ liệu
• Rental Size: Loại phòng thuê trung bình | Số lượng khách trung bình
  • Studio: Phòng studio
  • 1 Bedroom: Phòng một giường ngủ
  • 2 Bedroom: Phòng hai giường ngủ
  • 3 Bedroom: Phòng ba giường ngủ
  • 4 Bedroom: Phòng 4 giường ngủ
  • 5+: Phòng trên 5 giường ngủ
• Rental Growth: Tốc độ tăng trưởng listing tại một khu vực
• Amenities: Tiện ích trung bình tại một khu vực
• AirBnB Ratings: Chỉ số đánh giá dịch vụ mà host cung cấp trên AirBnB
• Rental Activities: Hoạt động cho thuê tại một khu vực. Phần này chia làm 2 nhóm: 1 nhóm listing chỉ cho thuê vào dịp cuối tuần, nhóm còn lại là nhóm có tỷ lệ cho thuê đầy đủ cả tuần.
• Rental Setting: Cài đặt về chính sách hủy phòng của listing trên AirBnB.

HƯỚNG DẪN SỬ DỤNG AIRDNA – PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG HOMESTAY /AIRBNB

Trong phiên bản mà mình giới thiệu cho bạn, đó là phiên bản trả phí từ AirDNA. Nếu không trả phí, bạn sẽ chỉ xem được bảng OVERVIEW (Tổng quan) – nằm ở trong bước 1 của trong phần HƯỚNG DẪN SỬ DỤNG AIRDNA.

PHẦN 1 – OVERVIEW (TỔNG QUAN) – MIỄN PHÍ

Sau khi đăng nhập vào website AirDNA, bạn sẽ tự động vào trang TỔNG QUAN. Tại phần này, những thông số đầu tiên của AirDNA tự động đánh giá Market Grade (Điểm thị trường). Tại địa điểm là Nice, France, điểm thị trường là B+. Tuy nhiên, nếu bạn không có trả phí thì thông số này sẽ không hiện lên.

Trong chỉ số Điểm thị trường chứa 4 yếu tố con:

• Rental Demand: Nhu cầu thuê – nếu nhu cầu cao đồng nghĩa với số lượng khách du lich tại đây cũng cao.
• Revenue Growth: Doanh thu trên mỗi listing – nếu chỉ số này cao tương ứng doanh thu đang tăng trưởng
• Seasonality: Mùa vụ – nếu chỉ số cao thì sự dao động giữa mùa cao điểm và thấp điểm là thấp
• Regulation: Luật pháp – nếu chỉ số cao thì khu vực sẽ ít rào cản pháp luật tại đây

PHẦN 2 – PRICING (GIÁ) – TRẢ PHÍ

Phần này sẽ trả lời cho anh/ chị nào phân tích thị trường homestay/ airbnb nằm trong giai đoạn nhà đầu tư luôn thắc mắc: “Bán phòng homestay/ hostel/ AirBnB bao nhiêu là hợp lý?”. Giá trong phần này sẽ chia làm 3 hạng mục con: Future Supply – Nguồn cung trong tương lai, available rates – Giá hiển thị, average daily rate( ADR) – Giá trung bình mỗi ngày, and ADR range – Khoảng giá trung bình mỗi bình.

Giá của Entire home

Giá của Private room

Giá của Share room

Nếu bạn nào đã từng tạo listing trên AirBnB, ắt hẳn sẽ thấy lịch của listing trên AirBnB, trong đó, hiển thị số ngày còn trống và số ngày được đặt. Đối với AirDNA, phân tích thị trường homestay /airbnb còn quyền lực hơn khi bạn có thể thấy mức giá trung bình tại một khu vực theo mức độ tăng giảm về tỷ lệ NHIỀU hoặc ÍT về số lượng listing được thuê.

Biểu đồ thể hiện mối quan hệ về GIÁ TRUNG BÌNH MỖI ĐÊM và SỐ LƯỢNG listing được đặt. Con số trên sẽ cho bạn nhiều về chiến lược giá mỗi thời điểm hay nói cách khác là bạn có thể thuần thục kĩ thuật dynamic pricing (Giá dao động).

Giá của tháng 6 được khảo sát dựa trên mặt bằng chung vào tháng 8 là 70$ thì bạn nên điều chỉnh chiến lược của bản thân.

PHẦN 3 – OCCUPANCY RATE (TỶ LỆ THUÊ PHÒNG) – TRẢ PHÍ

Tỷ lệ thuê phòng mình đã giải thích ở trên. Còn chỉ số Booking Lead Time có nghĩa là số ngày đặt trước của một đơn đặt phòng

PHẦN 4 – SEASONALITY & REVENUE (MÙA VỤ & DOANH THU) – TRẢ PHÍ

Con số trong bản báo cáo của AirDNA, cụ thể trong phần này, bạn sẽ có thể phân tích thị trường homestay /airbnb và đưa ra mức giá x2 x3 hoặc x10 tùy theo một thời điểm phù hợp.

Cụ thể hơn, bạn còn có thể nắm được chỉ số bao nhiêu view truy cập vào listing và số sao trung bình của khu vực.

Trong phần này, mình đã chia sẻ về cách thức phân tích thị trường homestay /airbnb, bây giờ bạn có thể tự tay vào website AirDNA.co để tìm hiểu về thị trường của bản thân nhé.

Nguồn bài viết tham khảo: PassiveAirbnb | AirDNA