Bất động sản để đầu tư homestay – Chọn mua nhà mới hay thuê lại sẽ tốt hơn

Những năm gần đây, với nguồn thu đáng kể do đầu tư homestay đem lại, nhiều cá nhân và các hộ gia đình kinh doanh lưu trú đã mạnh dạn đẩy mạnh kinh phí cho bất động sản để phát triển kinh doanh, hoặc đứng ra thuê nhà dài hạn, sau đó cho thuê lại ngắn hạn với giá cao hơn. Hướng đi này không quá mới mẻ và đem lại cho họ nguồn thu nhập ổn định. Tuy nhiên không phải ai cũng biết được khi lựa chọn bất động sản để đầu tư homestay, chọn mua nhà mới hay thuê lại sẽ tốt hơn. Rõ ràng đây không phải là “miếng bánh ngon” cho những tay mơ. Đặc biệt là nếu bạn chưa có kinh nghiệm nhưng cũng đang có ý định tham gia vào.

Đầu tư ban đầu không hợp lý sẽ khiến bạn gặp khó khăn trong việc phát triển và quản lý về sau. Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu thêm về các yêu tố liên quan khác để bạn có thể xem xét và đưa ra quyết định chính xác nhất.

Chọn thuê để đầu tư homestay – Lựa chọn hợp lý cho ngân sách eo hẹp

Thường khi đầu tư homestay, nếu không có đủ diện tích cho khách du lịch, phần lớn chủ kinh doanh sẽ tính đến việc đi thuê lại nhà. Việc thuê lại như vậy giúp họ không bị phát sinh quá nhiều chi phí như mua nhà. Tuy nhiên các khoản còn lại phải bỏ ra bao gồm tiền thuê nhà hàng tháng, phí sửa chữa, phí mua thiết bị, nội thất và trang hoàng cho căn nhà đó cũng không phải là ít. Do đó, nếu xác định kinh doanh homestay theo mô hình này thì bạn phải tính toán thật kỹ lưỡng các chi phí bỏ ra để có kế hoạch thu hồi vốn hợp lý. Bạn cũng nên xác định kinh doanh lâu dài hay ngắn hạn để ký kết hợp đồng thuê nhà cho phù hợp.

Ưu điểm của việc chọn thuê nhà để đầu tư homestay

Hiện nay, ngoài các khu vực có truyền thống về du lịch thì những thành phố lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh cũng bắt đầu thu hút giới đầu tư lẻ tham gia mạnh mẽ vào, đặc biệt những nhà đầu tư trẻ. Hình thức thuê căn hộ rồi cải tạo để kinh doanh homestay đang trở thành xu hướng của giới trẻ với một số ưu điểm dễ dàng nhận thấy như:

Tiết kiệm chi phí phát sinh cao ban đầu

Ở những thành phố lớn, giá thuê chung cư cũ thường khá rẻ. Chỉ dao động từ 5 – 7 triệu/căn/tháng. Nhà nguyên căn hoặc những chung cư mới hơn, nằm ở vị trí đắc địa thì sẽ có giá thuê cao hơn, nhưng cũng chỉ dao động ở khoảng 10 – 20 triệu/căn/tháng tùy diện tích.

Nhìn chung chi phí này dễ thở hơn rất nhiều so với việc bỏ tiền mua đứt để đầu tư homestay. Giúp bạn giảm đi áp lực về tài chính. Số tiền tiết kiệm được có thể dùng để chi cho những việc khác như decor, nội thất, nhân sự. Mà thậm chí bạn còn có thể giảm chi phí mua sắm nếu chủ nhà đồng ý cho sử dụng chung đồ dùng gia đình hoặc tận dụng nội thất cũ sẵn có.

Tiếp cận được những tiện nghi tốt mà không cần bỏ nhiều ngân sách đầu tư

Việc thuê nhà để đầu tư homestay giúp bạn dễ dàng hưởng lợi từ cách tiện ích có sẵn mà không cần chi quá nhiều kinh phí cho công tác xây dựng và trang bị. Khi chọn thuê, việc của bạn chỉ cần tìm ra những căn nhà phù hợp, đáp ứng được điều kiện để kinh doanh, tiện ích cho khách thuê lại trong tương lai. Ví dụ như những căn hộ trong chung cư có trang bị thang máy, gym, căn hộ có hồ bơi, bãi xe …

Không phải lo lắng tốn phí bảo trì, sửa chữa

Đây cũng là một lợi ích không hề nhỏ cho việc đầu tư homestay của bạn. Hầu hết các hợp đồng thuê nhà đều quy định người thuê không cần phải chịu bất cứ khoản phí nào trong trường hợp hệ thống điện nước trong nhà gặp sự cố (tất nhiên nếu đó không phải phát sinh từ bạn hoặc khách thuê). Các chi phí này thường sẽ do chủ nhà chi trả. Trong trường hợp nhà xuống cấp hoặc cần sửa chữa, bạn còn có lợi thế khi dễ dàng đàm phán giảm giá thuê xuống.

Không phụ thuộc vào thị trường nhà đất

Nếu bạn đang sở hữu một ngôi nhà, chắc chắn bạn phải lo sốt vó khi thị trường bất động sản có “biến”, khiến giá nhà đất sụt giảm nghiêm trọng và làm ảnh hưởng đến giá trị ngôi nhà của bạn. Trong trường này, với phương diện là người đi thuê nhà, ít nhất bạn cũng sẽ không lo mất khoản tiền lớn vì trót vung tiền mua nhà để đầu tư homestay với giá cao. Ngược lại, nếu may mắn, giá thuê nhà của bạn cũng có dấu hiệu giảm theo.

Hạn chế của việc thuê nhà khi đầu tư homestay

Một giải pháp quá hoàn hảo thì đâu cần phải đưa lên bàn lựa chọn. Việc chọn thuê nhà khi đầu tư homestay cũng vậy. Bên cạnh một số lợi ích kể trên thì không thể không nhắc đến những hạn chế mà bản thân hình thức này cần phải cải thiện và người thuê nhà cần quan tâm đến sau đây

Giới hạn bởi chủ nhà, bị động trong một số trường hợp

Chủ nhà có quyền đưa ra các giới hạn đôi khi gây bất lợi cho công việc kinh doanh của bạn. Như là không nuôi chó mèo, không bật to nhạc hoặc không được trang trí lại căn phòng. Thậm chí còn không được chuyển đổi mục đích sử dụng căn phòng (đầu tư homestay). Trường hợp nếu bạn muốn sửa chữa kết cấu căn hộ theo ý mình, bạn cũng phải đợi xin phép ý kiến của chủ nhà.

Giá thuê không ổn định, có thể bị lấy lại bất kỳ lúc nào

Chủ nhà có thể tăng giá thuê theo thị trường nếu muốn, khi đó chi phí thuê nhà của bạn sẽ tăng lên, ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động kinh doanh. Và nếu trong hợp đồng cho thuê không kèm theo điều khoản đền bù cho việc đơn phương chấm dứt hợp đồng, chủ nhà có thể tự ý chấm dứt cho thuê nhà trước thời hạn. Dành lại cho bên thứ ba có giá thuê cao hơn. Đây là nỗi lo thường niên của người đi thuê nhà.

Chi phí thuê nhà chiếm tỉ trọng cao trong chi phí vận hành hàng tháng

Tiền thuê nhà chiếm đến hơn 60-70% chi phí vận hành hàng tháng. Điều này làm cho chi phí vận hành của bạn dội lên hẳn và lợi nhuận sẽ không cao như hình thức mua nhà để đầu tư homestay. Thực tế cho thấy, đối với các nhà đầu tư có sẵn nhà/căn hộ để kinh doanh homestay, dù khách thuê có trồi sụt, lợi nhuận của họ vẫn ổn định hàng tháng. Có chăng là dao động chút đỉnh. Trong khi đó, đa số những người trẻ đi thuê căn hộ/nhà để đầu tư homestay đều mất ít nhất 1 năm để ổn định lượng khách hoặc có lãi nhưng khá ít.

Trong trường hợp ít khách thuê phòng, chi phí thuê nhà lúc này sẽ là một gánh nặng không nhỏ trên đôi vai của bạn.

Một số điểm cần chú ý khi chọn thuê nhà

Suy nghĩ và đọc kỹ hợp đồng

Tránh để gặp phải những điều khoản chèn gây bất lợi từ phía chủ nhà bằng nhiều cách: tăng giá điện nước, giá cho thuê không báo trước; tự ý cho thêm người vào thuê chung; không cho thay đổi mục đích sử dụng.

Nếu có điều kiện, nên ưu tiên thuê nhà phố

Chung cư cũ ở khu trung tâm là hình thức nhẹ nhàng nhất để đầu tư homestay vì chi phí đầu tư rẻ. Tuy nhiên, nhược điểm của loại hình này là lượng khách thuê không đa dạng nên mức sinh lợi của nhà đầu tư không cao. Trong khi các căn nhà phố thì chi phí đầu tư cao nhưng lại thu hút khách đi công tác, kinh doanh có tiền nên giá cho thuê thường tốt hơn

Hạn chế thuê chung cư mới và chung cư có giá quá cao

Không nên thuê chung cư mới, ở những nơi mà chủ đầu tư đã đầu tư quá mạnh về tiện ích và khó có thể thay đổi được giá thuê.

Nếu mới bắt đầu đầu tư homestay thì không nên thuê giá quá 10 triệu đồng/tháng vì áp lực về chi phí sẽ lớn về sau. Nếu tìm được những căn hộ cũ có giá thuê 5-7 triệu đồng/tháng là tốt nhất và ký hợp đồng dài hạn, chắc chắn với chủ nhà, kèm những điều kiện không tăng giá đột biến theo giá thị trường.

Chọn dạng phòng cho thuê phù hợp

Chỉ nên thuê các căn hộ có 1-2 phòng để đầu tư homestay, đây cũng là phân khúc phòng mà đa số khách thuê trên Airbnb ưa chuộng.

Xem thêm > Nên chọn dạng phòng/căn hộ như thế nào để kinh doanh AirBnB

Xem xét các yếu tố ảnh hưởng đến việc kinh doanh

Cần xem xét vị trí căn hộ định thuê có hợp lý không (gần trung tâm du lịch, gần biển, … ), chất lượng khu dân cư xung quanh (có tệ nạn không, tình hình an ninh khu vực như thế nào …)

Mua nhà mới để đầu tư homestay – Liệu có cần thiết?

Ưu điểm của việc mua nhà mới để đầu tư homestay

Không phải ai cũng muốn mình phụ thuộc vào một hợp đồng thuê nhà mà trong đó, bạn sẽ phải chi một khoản tiền không nhỏ cho một thứ không nằm trong quyền sở hữu của mình. Nhìn chung, tư tưởng “làm chủ” vẫn còn tồn tại trong đa số người Việt Nam và lẽ hiển nhiên, việc mua hẳn nhà mới để đầu tư homestay vẫn có thể xem là lựa chọn tối ưu. Nó khắc phục được một số hạn chế của việc thuê nhà và đem lại một số lợi ích như:

Hoàn toàn nắm quyền về sở hữu

Khi mua nhà thì căn nhà là thuộc quyền sở hữu của bạn, bạn có thể cho thuê, hoặc bán để ngừng kinh doanh khi việc đầu tư homestay không tiến triển. Không như ở nhà thuê, khi chủ nhà gặp sự cố bất ngờ bán gấp căn nhà và buộc bạn phải dọn đi ngay, như vậy bạn hoàn toàn lệ thuộc vào chủ nhà.

Tự do thiết kế và cải tạo căn nhà theo ý thích

Khi bắt đầu thiết kế lại nội ngoại thất để kinh doanh homestay tại nhà của mình, bạn sẽ có cảm giác tự do, thoải mái hơn so với nhà thuê. Bạn có thể tùy ý sửa sang căn nhà theo ý thích mà không cần phải đợi ý kiến của chủ nhà. Việc này giúp bạn tiết kiệm thời gian, không bị gò bó về mặt ý tưởng, concept khi kinh doanh homestay.

Chỉ có nhà đất mới mang lại tỷ suất sinh lời cao nhất

Ví dụ: Năm 2019 bạn mua căn nhà 3 tỷ, đến năm 2023 căn nhà đó giá 5 tỷ. Thì dù không bán để lấy lời 2 tỷ thì ít ra bạn cũng tiết kiệm vì nếu không mua trước đó, bây giờ phải tốn tới 5 tỷ mới mua được

Việc mua mới để đầu tư homestay, giá bất động sản có thể sụt giảm một số giai đoạn nào đó, tuy nhiên theo thời gian giá trị sở hữu của căn nhà bạn càng tăng (vì đất chật người đông, và nhiều người vẫn có tâm lý mua nhà như bạn). Không như khi thuê nhà, bạn phải trả tiền thuê nhà nhưng số tiền đó không đem lại giá trị sở hữu cho bạn.

Khi đầu tư homestay, chi phí vận hành hàng tháng thấp

Bạn sẽ không phải đau đầu về chi phí thuê nhà phát sinh hàng tháng khi đầu tư homestay. Không phải khổ sở gồng gánh bù đắp nếu lượng khách thuê ít hơn dẫn đến doanh thu của bạn thấp hơn chi phí thuê nhà.

Hạn chế của việc mua nhà khi đầu tư homestay

Sở hữu một căn hộ, bạn phải đối mặt với các chi phí hàng năm như các loại thuế, tiền sửa chữa và bảo trì, vốn không phải quan tâm nếu nhà của bạn là nhà thuê. Cần phải nhìn nhận vào mặt hạn chế của việc mua nhà khi đầu tư homestay như:

Chi phí mua nhà lớn và thời gian hoàn vốn lâu

Nếu không phải dư dả về mặt tài chính, việc quyết định mua nhà để đầu tư homestay sẽ đẩy bạn vào ngõ cụt nếu việc kinh doanh bị trì trệ. Phần chi phí mua nhà có thể đầu tư hẳn 2 – 3 căn homestay khác bằng giải pháp đi thuê. Đặt trường hợp công việc kinh doanh của bạn suôn sẻ, bạn cũng sẽ mất ít nhất từ 3 – 5 năm mới may mắn hoàn vốn lại được.

Khó tìm được nhà vừa ý

Vị trí và tình trạng nhà thường không phải lúc nào cũng phù hợp với ý định đầu tư homestay của bạn. Những căn riêng lẻ có vị trí thuận lợi, gần trung tâm hoặc trọng điểm du lịch thường có tình trạng không được tốt. Sau khi mua bạn phải đổ rất nhiều tiền để cải tạo. Những căn ổn hơn một chút thì giá quá cao nếu để đầu tư homestay. Nếu có căn nào vừa ý và giá cả hợp lý thì nó lại nằm ở những vị trí không thuận tiện cho cả bạn và du khách. Nhìn chung rất khó để bạn tìm mua được nhà phù hợp cả 2 yếu tố trên.

Phát sinh các vấn đề về giấy tờ pháp lý liên quan

Trong thời buổi kinh tế hiện nay, có quá nhiều cơ hội mua nhà đất tồn tại song song là những rủi ro pháp lý vô cùng dễ chết khi mua bán nhà đất khiến nhiều người tiền mất tật mang, đã không mua được đất, nhà mà tiền cũng sạch banh. Vì vậy khi mua nhà để đầu tư homestay, bạn cần chú ý kỹ tính pháp lý của căn nhà. Tránh để phát sinh các trường hợp như gặp phải giấy tờ nhà đất giả, nhà thuộc diện thế chấp tại ngân hàng, nhà đã đặt cọc, nộp tiền đúng tiến độ nhưng dự án bị treo …

Một số điểm cần chú ý khi chọn mua nhà để đầu tư homestay

Chọn vị trí mua nhà thích hợp

Cần xác định rõ từ ban đầu mục đích mua nhà của bạn là đàu tư cho kinh doanh homestay. Căn nhà phải có vị trí và điều kiện thuận lợi để việc kinh doanh có hiệu quả. Không nên tham rẻ mà mua nhà ở những vị trí bất tiện, xa các trọng điểm du lịch dẫn đến việc không thu hút được nhiều khách thuê phòng.

Cần xem kỹ giấy tờ pháp lý và nguồn gốc của ngôi nhà

Đặc biệt tỉnh táo khi giao dịch mua bán nhà, khi thực hiện đặt cọc nên làm hợp đồng đặt cọc, công chứng, giao dịch tiền tại ngân hàng cho đảm bảo tính an toàn. Nên tìm hiểu thông tin tại ngân hàng, các Sở Xây dựng tại nơi nhà, đất được bán để kiểm tra xem nhà, đất có bị đem đi thế chấp không. Tránh để việc mua nhà xong, đổ nhiều tiền đầu tư homestay rồi lại bị phía ngân hàng đến siết, cưỡng chế.

Thông tin về quy hoạch

Bạn nên tìm hiểu ngôi nhà, thửa đất định mua có đang nằm trong quy hoạch hay dự án nào hay không. Về nguyên tắc, khi nhà nằm trong diện quy hoạch, bạn khó có thể sang tên mua bán, chuyển nhượng hoặc xin giấy phép xây dựng thêm các hạng mục cần thiết cho việc đầu tư homestay. Nếu chỉ nhìn hồ sơ, giấy tờ sổ đỏ, thậm chí khi đã tra cứu ở văn phòng công chứng (VPCC) thì bạn cũng không thể nắm hết thông tin nhà đất bạn đang định mua. Thông tin quy hoạch bạn có thể chủ động tra cứu tại website của Sở quy hoạch – kiến trúc tại địa phương.
Ví dụ như ở thành phố Hồ Chí Minh, bạn có thể tra cứu tại đây

Tổng kết chung

Thật ra để đầu tư homestay, nhà cũng quan trọng nhưng không quan trọng bằng sự am hiểu, chiến lược kinh doanh cũng như quyết tâm của bạn. Chọn mua mới hay thuê dài hạn có chăng cũng chỉ là giải pháp để bạn tiến hành, vốn dĩ không có giải pháp nào vượt trội hơn hẳn phần còn lại. Nếu không nó đã không nằm trên bàn cân để chúng ta so sánh và phân tích.

Cá nhân người viết đưa ra ý kiến chủ quan, nếu bạn mới tập tễnh bước vào ngành kinh doanh này và không có nguồn vốn cũng như tiềm lực mạnh mẽ, thuê nhà là một giải pháp khá an toàn để bạn có thể vừa đầu tư vừa học hỏi. Khi đã có nhiều kinh nghiệm trong việc quản lý và vận hành, nguồn khách ổn định, việc chọn mua nhà mới hay thuê lại để đầu tư homestay lúc này có lẽ không còn là câu hỏi khó để bạn phải suy nghĩ nữa.

Chúc bạn có những quyết định sáng suốt và kinh doanh thành công!